長沙 「切換」
隨著城鎮(zhèn)化率突破65%，中國城市發(fā)展正式進入“存量更新”時代。舊房改造作為城市更新的核心環(huán)節(jié)，不僅承載著民生改善的重任，更成為拉動內(nèi)需、推動建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新引擎。本文從政策、市場、技術(shù)、挑戰(zhàn)四大維度，深度解析國內(nèi)舊房改造現(xiàn)狀。
一、政策驅(qū)動：從“大拆大建”到“有機更新”
1. 頂層設(shè)計明確方向
“十四五”規(guī)劃首次將“實施城市更新行動”納入國家戰(zhàn)略，明確要求完成2000年底前建成的21.9萬個老舊小區(qū)改造。
住建部政策：2023年發(fā)布《城市更新行動綱要》，提出“留改拆”并舉原則，嚴禁大拆大建，強調(diào)微改造、歷史保護與功能提升結(jié)合。
2. 地方實踐百花齊放
一線城市：上海提出“15分鐘社區(qū)生活圈”概念，將舊改與社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老托育結(jié)合；北京通過“申請式退租”解決核心區(qū)平房院落改造難題。
新一線城市：長沙出臺“舊房改造補貼政策”，對加裝電梯、節(jié)能改造給予最高5萬元/戶補貼；成都推行“EPC+O”模式（設(shè)計-采購-施工-運營一體化），縮短改造周期。
二、市場規(guī)模：萬億級賽道加速崛起
1. 改造需求持續(xù)釋放
存量基數(shù)龐大：全國需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超16萬個，涉及居民上億人；農(nóng)村危房存量約1000萬戶，年均改造需求超百萬戶。
消費升級驅(qū)動：居民對適老化、智能化、綠色化的改造需求激增，帶動單戶改造預(yù)算從5萬元升至20萬元以上。
2. 產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐步完善
市場規(guī)模：據(jù)測算，2025年國內(nèi)舊房改造市場規(guī)模將突破5萬億元，年均增速超15%。
產(chǎn)業(yè)鏈延伸：從傳統(tǒng)裝修向設(shè)計咨詢、智能家居、社區(qū)運營等高附加值環(huán)節(jié)延伸，催生“舊改+養(yǎng)老”“舊改+文旅”等新業(yè)態(tài)。
三、技術(shù)革新：數(shù)字化與綠色化雙輪驅(qū)動
1. 智能改造技術(shù)普及
BIM技術(shù)應(yīng)用：通過三維建模模擬改造方案，提前規(guī)避管線沖突、結(jié)構(gòu)風險，縮短工期30%以上。
裝配式裝修：集成廚房、整體衛(wèi)浴等模塊化產(chǎn)品，實現(xiàn)“即裝即住”，減少建筑垃圾80%。
2. 綠色改造成為標配
節(jié)能標準升級：北京、上海等地強制要求舊改項目達到綠色建筑二星級標準，采用外墻保溫、光伏一體化等技術(shù)。
材料革新：推廣再生骨料混凝土、低甲醛板材等環(huán)保材料，改造后房屋碳排放降低40%。
四、行業(yè)挑戰(zhàn)：破局需破解四大難題
1. 資金籌措難
痛點：政府補貼有限，居民出資意愿低，社會資本參與門檻高。
創(chuàng)新模式：杭州試點“未來社區(qū)”REITs，長沙鴻揚家裝推出“舊改分期貸”，緩解資金壓力。
2. 居民協(xié)調(diào)難
矛盾點：加裝電梯需100%同意率，低層與高層業(yè)主利益沖突頻發(fā)。
解決方案：廣州推行“階梯式出資比例”，上海建立“社區(qū)規(guī)劃師”調(diào)解機制。
3. 技術(shù)標準缺失
現(xiàn)狀：舊房鑒定、改造驗收等標準不統(tǒng)一，劣質(zhì)裝修、安全隱患頻發(fā)。
突破口：住建部發(fā)布《既有建筑維護與改造通用規(guī)范》，湖南、浙江等省出臺地方標準。
4. 長效運營滯后
問題：重改造輕維護，設(shè)施老化反復出現(xiàn)。
探索案例：深圳“城市管家”模式，由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)籌后續(xù)運營維護。
五、未來趨勢：從“房屋改造”到“社區(qū)煥新”
適老化改造爆發(fā)：隨著老齡化加劇，無障礙設(shè)施、智能監(jiān)護系統(tǒng)需求年增30%。
歷史街區(qū)活化：北京楊梅竹斜街、成都寬窄巷子等項目，通過“微更新”保留城市記憶。
碳中和導向：光伏屋頂、儲能系統(tǒng)等成為高端舊改項目標配。
全流程數(shù)字化：從AI設(shè)計到智慧工地，改造效率再提升50%。
結(jié)語：舊改浪潮下的機遇與責任
舊房改造已從單一的民生工程升級為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手。面對萬億級市場，企業(yè)需平衡商業(yè)價值與社會責任，如鴻揚家裝等本土企業(yè)，通過“政策精準對接+技術(shù)深度賦能”，不僅助力業(yè)主享受政策紅利，更以專業(yè)服務(wù)推動行業(yè)標準化進程。未來，唯有以“繡花功夫”打磨每個舊改項目，才能真正實現(xiàn)“讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁”。
